九九爱精品在线观看_亚洲一线高清在线视频_国产三级高清视频在线观看_亚洲精品无码专区字幕

     上海物流公司我國自2006年開始實施18億畝耕地紅線，2007年開始實施土地儲備制度，同時國土資源部一直在收緊工業(yè)園區(qū)和高科技園區(qū)的土地審批和土地供應；加之國內房地產(chǎn)持續(xù)火爆，房地產(chǎn)價格飛漲數(shù)十倍，而當前在土地使用上限制比較寬松的只有物流園區(qū)用地，這就是為什么地方政府、各類企業(yè)和流動資本共同盯上了物流園區(qū)這塊肥肉的原因。

    因為從來沒有明確過物流園區(qū)的面積到底是按規(guī)劃面積、設計面積還是按建設面積作為計量標準，官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中也就沒有了物流園區(qū)“閑置率”這一表述。但由于筆者一直從事物流園區(qū)規(guī)劃方面的工作，也調研了許多地區(qū)和行業(yè)的物流園區(qū)，因此對其中的一些情況還算比較了解。如果僅以規(guī)劃或者控制土地的面積計算，保守來說，閑置率應該超過80%，而從建成面積來看，所謂的閑置率應該低于60%。多數(shù)控制性土地都缺乏真正的投入建設，往往幾萬畝的規(guī)劃面積，真正投入建設的可能只有幾千畝左右，所以去實地參觀，看到的自然是雜草叢生的荒地。

    還有個并不準確的數(shù)字，在以倉儲物流園區(qū)為服務的企業(yè)中，平均總資產(chǎn)收益率僅在0.8%。如此之多的物流園區(qū)沒有發(fā)揮預期效能的原因有很多，其中包括國家與省市缺乏頂層設計和全局統(tǒng)籌，各地區(qū)服務輻射區(qū)域重疊、同質化競爭；園區(qū)規(guī)劃缺乏與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有效銜接、缺少與產(chǎn)業(yè)鏈融合；地方政府好大喜功、好高騖遠，園區(qū)占地面積明顯過大；管理者運營能力不佳，業(yè)主或經(jīng)營者缺乏持續(xù)投資意愿等。

    首先，要引入經(jīng)濟利潤的概念。經(jīng)濟利潤是經(jīng)濟收入減去經(jīng)濟成本，其中經(jīng)濟成本不僅僅包括會計成本，還包括機會成本，也就是把資源從其他生產(chǎn)機會中吸引過來必須支付的報酬；經(jīng)濟收入不僅僅包括會計上實際獲得的收入，還包括資產(chǎn)增值收入，這里面既包括了土地增值的收入，還應當包括由于物流園區(qū)的集約化和規(guī)模化所帶來的利潤增值收入，以及各種與物流相關的增值服務所帶來的利潤增長收入；而經(jīng)濟利潤就是在經(jīng)濟收入高企的情況下使得債務資本和股權資本的投資者獲得高企的“超額利潤”。

    其次，要了解物流園區(qū)的發(fā)展需要兩個基本要素：投資和運營管理。先從投資上分析，目前所有投資者都看到了三個投資增值中土地增值的“超額利潤”，有的投資者可以利用三分之一的土地進行商業(yè)地產(chǎn)，有的投資者干脆囤地待漲，這也是地方政府、投資企業(yè)乃至流動資本都樂于擴大物流園區(qū)規(guī)劃面積的重要因素，而所謂的物流園區(qū)規(guī)劃也不過是一份圈地之后便束之高閣的文件而已；但另外的兩個投資增值項則需要更加有效地結合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈資源以及經(jīng)營者的實際運營績效才能實現(xiàn)的，由于目前物流園區(qū)的平均獲利回收期長達十年到二十年，且還隨著宏觀經(jīng)濟走勢存在各種風險，后兩個投資項的“超額利潤”并沒有被廣泛認可，因此也就難免產(chǎn)生“圈地容易落地難”的問題了。

    因此，物流園區(qū)的規(guī)劃至關重要，而物流園區(qū)規(guī)劃的評估審核則更為重要，“磨刀不誤砍柴工”，雖然物流園區(qū)的建設有時需要爭分奪秒，但前期的科學性論證依舊不可或缺，把三類經(jīng)濟利潤的“超額利潤”點引入園區(qū)規(guī)劃中將會大大減少物流園區(qū)的閑置。許多專家把這一輪物流園區(qū)建設稱之為“圈地運動”，因為一方面許多地方是以物流園區(qū)為名，行商業(yè)地產(chǎn)之實；另一方面則更加干脆，只是買下土地，坐等土地升值后再賣出去，根本就沒有規(guī)劃日后的運營。究其核心原因，正是因為土地的價格飛漲讓物流地產(chǎn)投資中的投機比例更高了。

    上海物流公司物流園區(qū)的出現(xiàn)是因為其先天的自然壟斷優(yōu)勢，即可以通過規(guī)模經(jīng)濟和范圍經(jīng)濟，涌現(xiàn)勞動力池、知識溢出和供應鏈，形成物流產(chǎn)業(yè)集群，進一步匯聚物流資源，構建網(wǎng)絡優(yōu)勢，降低物流成本，并推進第三方、第四方物流、物流金融及供應鏈金融等增值服務企業(yè)的匯聚，甚至可以推動區(qū)域的相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但物流園區(qū)的形成也要依賴固有的區(qū)位與交通優(yōu)勢、區(qū)域內產(chǎn)業(yè)鏈的自然支撐和先期政策及投資的持續(xù)支持。因此，在園區(qū)規(guī)劃中務必要下大力氣、集思廣益、因地制宜、創(chuàng)新發(fā)展，既要充分把握并優(yōu)化好區(qū)域既有資源，又要與區(qū)域內外的資源相互協(xié)調、優(yōu)勢互補、突出重點，特別是要把握各種經(jīng)濟發(fā)展的契機，吸引經(jīng)濟稟賦要素，創(chuàng)新性地達成產(chǎn)業(yè)升級和物流集群，從而吸引更多資金投入到園區(qū)建設和運營中。